Argumentaire

Pour l’écrasante majorité de la population genevoise, acheter son propre appartement à Genève relève de la gageure au vu des prix du marché. C’est justement dans le but de favoriser l’accession à la propriété pour la classe moyenne que les prix de vente des logements en PPE (propriété par étage) en zones de développement sont contrôlés par l’Etat et plafonnés pendant une période de 10 ans en cas de revente. Or, ce mécanisme de contrôle est contourné par quelques privilégiés qui accaparent ces logements à des fins spéculatives et non pour y habiter eux-mêmes. Des promoteurs et de riches familles, déjà propriétaires, achètent ces appartements par étages entiers, dans le but de les revendre une fois les 10 ans écoulés, en réalisant de juteux bénéfices. Ces logements destinés à la classe moyenne servent ainsi à enrichir quelques poignées de familles proches des milieux immobiliers !

Une politique de magouilles entre petits copains

La loi sur les zones de développement prévoit que la construction de logements en PPE doit permettre à la classe moyenne d’accéder à la propriété. Alors que sévit une crise du logement qui pousse les familles de la classe moyenne à s’exiler toujours plus loin, leur permettre d’acheter un logement pour y vivre sur le canton de Genève relève de l’intérêt public : selon les mots du président du Conseil d’Etat François Longchamp, ces départs représentent « une perte énorme pour Genève »[1]. C’est pourquoi les prix d’achat du terrain et de vente des appartements en zones de développement sont plafonnés. Ce contrôle étatique permet de mettre sur le marché des appartements de 5 pièces autour de 600’000 francs, un prix largement en-deçà des prix du marché à Genève actuellement.

Dans les faits, trop souvent, la classe moyenne ne peut pas accéder à ces appartements car ils sont distribués en vase clos au sein d’un petit monde immobilier genevois où tout le monde se connaît. Profitant de la différence entre les prix contrôlés et le prix du marché pour spéculer, des promoteurs et leurs proches achètent en nombre ces appartements, les thésaurisent pendant 10 ans avant de les revendre bien plus cher une fois le contrôle étatique fini. Ces pratiques de copinage soustraient ces appartements à prix contrôlé du marché et privent les familles de la classe moyenne de la possibilité d’accéder à la propriété.

Des abus généralisés

En 2012, un sondage réalisé par l’Office du logement a révélé l’ampleur des pratiques de thésaurisation spéculative, en particulier dans les quartiers cossus de la rive gauche, où la différence entre les prix contrôlés et les prix du marché rend l’opération particulièrement intéressante. Les dysfonctionnements sont de plusieurs ordres : certains appartements ne sont simplement pas vendus, mais gardés par le promoteur ou le propriétaire et mis en location jusqu’à la fin de la période de contrôle. D’autres sont vendus par lots à une même personne, qui les loue également avant de les revendre.

L’exemple de la Tulette, à Cologny, est le plus flagrant : sur les 149 logements en PPE mis sur le marché en 2012, plus de la moitié des acquéreurs ont acheté 2 appartements ou plus. Quelques familles fortunées, déjà propriétaires de plusieurs biens immobiliers sur le canton, ont fait main basse sur ces logements où elles n’ont vraisemblablement pas l’intention d’habiter. Mais cet exemple scandaleux n’est malheureusement pas isolé : sur 7 opérations immobilières réalisées entre 2008 et 2010, le Département de l’urbanisme a constaté que seuls 23 des 150 logements étaient effectivement occupés par leur acquéreur 3 ans après !

Une loi insuffisante pour lutter contre ces magouilles

Le but de la loi sur les zones de développement est de permettre à la classe moyenne de se loger à des conditions abordables en accédant à la propriété d’un logement pour y vivre. Les pratiques d’accaparement à des fins de thésaurisation spéculative profitent de failles dans la loi pour contourner la volonté du législateur. C’est pourquoi il est indispensable de modifier la loi afin de rendre illégales ces pratiques de magouilles et de s’assurer que les appartements acquis en PPE servent à loger leur acquéreur et non à enrichir quelques privilégiés.

Proposé par le Conseiller d’Etat François Longchamp, ce projet de loi oblige l’acquéreur à habiter son bien durant les 10 ans de contrôle par l’Etat, sauf justes motifs (divorce, départ du canton, décès, etc.). Un bien qui aurait été mis en location serait automatiquement considéré comme faisant partie du parc locatif. Il serait alors soumis à la LDTR, qui limite les possibilités de revente et les bénéfices réalisables. Des sanctions sont prévues, sans lesquelles la nouvelle loi ne serait qu’une coquille vide. Enfin, la nouvelle formulation de la loi évite qu’un appartement puisse être vendu à une personne morale à des fins d’investissement pendant la période de contrôle.

Un projet de loi émasculé par le Grand Conseil

A la fin de l’année 2013, le projet de loi de Longchamp (PL 11141) semble acquis : longuement examiné par la Commission du logement, il bénéficie d’un large soutien puisque 10 des 14 membres de la commission l’ont entièrement approuvé. Pourtant, sous pression des milieux immobiliers et parfois impliqués dans ces magouilles, une majorité des députés de droite (MCG, UDC, PLR, PDC) retourne leur veste lors du vote en plénière et renvoie le projet en commission, avec pour mission de le vider de son objectif d’intérêt général.

Des amendements de dernière minute en trompe-l’oeil

Le projet de loi revient devant le Grand Conseil en mars 2014 émasculé et vidé de sa substance. Lors des débats, des amendements de dernière minute obligent les promoteurs à vendre les appartements construits et interdisent certaines pratiques douteuses comme les rémérés ou les acquisitions fiduciaires. Mais ces amendements ne sont qu’un trompe-l’oeil, la loi votée étant vidée des principales mesures permettant de lutter contre les abus constatés.

L’obligation d’habiter le logement acquis, élément central pour éviter la spéculation, est supprimée. Le système  adopté – l’acquéreur ne doit pas être déjà propriétaire d’un bien immobilier – n’empêche pas la poursuite de pratiques comme le recours à un prête-nom ou l’achat groupé dissimulé, lorsqu’une personne acquiert plusieurs logements au nom de ses proches. Or, c’est un abus très fréquent, comme l’illustre l’exemple de ce fameux avocat genevois, dont la famille a acheté plusieurs appartements à la Tulette. Les mesures décourageant la location sont également supprimées et les sanctions prévues sont réduites comme peau de chagrin: inférieures à la plus-value réalisable lors de la revente, elles rendent inopérant le nouveau projet de loi.

Des recours scandaleux pour rendre la loi inopérante

Non contents d’avoir transformé le projet de loi en coquille vide, des acteurs des milieux immobiliers cherchent encore aujourd’hui à rendre inopérante la loi votée en déposant des recours au Tribunal fédéral! Ces recours visent notamment à faire en sorte que la Tulette, dont le scandale a levé le voile sur ces magouilles, échappe à la nouvelle loi !

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